融创服务即将赴港IPO 上市能否逆转物业板块?

　　近期，物业板块新股表现欠佳，但仍阻挡不了物业公司前仆后继的心。

　　10月26日，融创服务通过港交所上市聆讯，短期内将在香港主板挂牌上市，汇丰及摩根士丹利为公司上市联席保荐人。

　　融创服务专注于国内一线及二线城市，经过16年发展，已成长为增速最快的中国大型物业管理综合服务商。据中指数据显示，2019年融创服务的整体增长率（按在管建筑面积、合约面积、收入及利润的平均年增长率计算）为94.1%，在物业服务百强企业中排名第一。

　　融创服务上市，基本面有什么关键点？

　　较快增长的腰部玩家

　　相比其他物管公司，依靠母公司融创中国，融创服务具备天然的增长优势。从招股书得知，2017年—2019年，融创服务分别实现营业收入为11.11亿元、18.41亿元及28.27亿元，年复合增长率59.5%；对应的净利润分别为4300万元、9830万元及2.69亿元，年复合增长率150.7%。而在疫情之下，物业管理价值日益凸显，融创服务更是迎来业绩的集中爆发。其在2020年上半年实现营收17.91亿元、实现利润2.51亿元，分别同比增长52.9%及367.6%。

　　显然，融创服务营收和利润飙升，离不开其在管建筑面积和合约建筑面积的快速增长。截至2020年6月30日，融创服务经营范围覆盖中国29个省、自治区及直辖市的127个城市，其中在管物业中有86.1%位于中国的一线及二线城市；合约建筑面积由2017年末的5740万平方米，增长至2020年6月底的2.321亿平方米，年复合增长率74.9%；在管建筑面积则由2017年末的2000万平方米，增长至2020年6月底的1.054亿平方米，年复合增长率94.5%。2020年6月末，融创服务合约管理面积为在管面积的2.2倍，可见庞大的储备面积能够为融创服务的持续高速增长积蓄充足增长势能。

　　不过，抛开增速，仅看规模，融创服务和碧桂园服务、万科物业这样的行业龙头相比，仍有一定差距。据克而瑞统计，截至2019年底，在管面积超过1亿平方米的企业就有15家，万科物业和碧桂园服务以4.39亿平方米、3.93亿平方米位列前两位，融创服务则刚刚跨越1亿大关。营收规模上，融创服务也逊色于头部企业。公开资料显示，2019年万科物业的营收已经达到127亿元，碧桂园服务和绿城服务分别为96.4亿元和85.82亿元。另外，招商积余、雅生活、保利物业去年营收同样都超过了50亿元，融创服务28.27亿元的体量大体处于行业中游水平，属于腰部玩家。

　　毛利率落后的原因

　　从毛利率来看，融创服务在2017年-2019年的整体毛利率分别为21%、23%及25.5%，呈持续上升态势。但是，据中国物业管理协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心发布的数据，截至2020年4月30日之前已经在A股、H股上市的26家内地物管公司，近三年毛利率均值分别为29.8%、29.7%、29.4%，融创服务近三年都略逊于行业平均水平。拿母公司实力尚在融创中国之下的金科服务和世茂服务来说，后两者2017-2019年间毛利率分别为26.8%、25.7%、27.3%和27.45%、29.35%、33.67%，毛利率也都在融创服务之上。