融创服务即将赴港IPO 上市能否逆转物业板块?(2)

　　进一步分析，融创服务业务主要分为物业管理服务，非业主增值服务以及社区增值服务三个部分。其中，融创服务物业管理服务包括安保、清洁绿化、园艺和维修维护服务；非业主增值服务包括销售协助服务、咨询、其他非业主增值服务和房产中介服务；社区增值服务包括房产中介、车位销售、社区空间运营以及美居服务等。

　　未来的成长驱动力在何方

　　目前，融创服务的营收和增长主要来源于母公司融创集团的主动“输血”。2017-2020年6月末，融创服务管理母公司物业产生的收入占比分别为99.4%、99.1%、99.6%及86.6%，独立第三方收入占比极小。

　　截至 2020年8月，融创服务的母公司融创中国拥有确权土储总面积超2.56亿平方米，大量物业将在未来若干年内逐步交付，这让融创服务的业绩增长得到较好锁定，也为融创服务的持续增长提供强大的后续保障，保证未来较大的业绩增长空间。

　　另外，融创服务为了摆脱对母公司的依赖，今年5月收购了开元物业管理来提升外拓能力。开元物业主要布局在华东地区核心城市，非住宅物业占比达32.6%，涵盖城市公共物业、写字楼、医院、商业等多种，且开元物业90%的合约建筑面积均来自于第三方。从招股书上也可以看出，2019年末，融创服务外拓项目才1个，收购开元物业后，2020年6月底显示外拓项目为311个，涉及在管建筑面积4024.6万平方米，占全部在管面积的比重为38.2%。开元物业的加入无疑能弥补融创服务“独立第三方”物业不足的短板，加强了融创服务的外拓能力，扩大了管理规模，进一步巩固了其市场地位。