怎样转让按揭房？

风险防范关键是合同　转让按揭房方式有两种
   
    按揭房是指上家通过按揭购买、贷款尚未还清的商品房。按揭房的主要特征是房屋产权抵押给了银行，产权人不得擅自出售房屋。出于投资或融资变现的需要，在二手房交易中购房者欲将按揭房转让的越来越多。按揭房交易过程比普通产权房要繁琐，通常有转按揭交易和非转按揭交易两种操作方法，风险防范的关键是签订规范合同。
   
    （一）转按揭交易转按揭是指将房屋产权人（上家）欠银行的贷款转让给下家，原抵押关系解除，下家以所购房屋重新向银行作抵押。这种转让方式需具备以下几个条件：1、按揭银行允许提前还贷并开设了转按揭业务，有指定的转按揭担保机构；2、下家具备银行规定的贷款条件；3、下家的贷款额度受到限制，一般来说，若下家欲贷款数额超过或明显低于转按揭的贷款数额，则难以成功。通过转按揭方式转让按揭房，上下家的风险较低，但交易周期相对较长，通常需要一个月到一个半月转贷审核期，审核通过后方可办理过户手续。其交易过程可以概括为：居间委托———前期审查———签订买卖合同———转按揭申请———过户抵押。
   
    交易过程中，银行风险主要通过他们自身的金融服务流程和转按揭担保机构来消化。上下家的风险主要通过中介机构和合同约定来防范。首先，在收签约定金时，居间委托合同就要对有关转按揭的问题进行约定；其次，在前期审查中，中介机构要重点审查银行可否转按揭、下家是否符合银行规定的贷款条件、下家需要转贷的数额和按揭房产权是否清晰等问题；最后，签订合同时，上下家的违约责任要约定明确，约定的违约赔偿金数额一般比普通交易的高。
   
    （二）非转按揭交易不通过转按揭的方式转让按揭房，在二手房交易实践中也很常见，但最好通过诚信度较高的中介公司，以防其中较大的风险。采用这种方式的主要原因有，1、贷款银行没有转按揭业务；2、下家无需贷款或贷款数额要超过原贷款数额，或者欲贷数额明显少于原贷款数额；3、上家需要在短期内完成交易。遇到上述情况，通过中介公司居间出售按揭房的，实践中一般又有两种操作方案，一是买卖合同签订后上家自行还贷，二是买卖合同签订后上家用下家的首付款还贷。因此，非转按揭交易的实质是，签订转让合同还贷后再交易过户。相对于转按揭，这样交易更灵活、方便。
   
    从风险角度来说，银行风险很小，上下家的合同风险较大。为避免上下家的风险，中介公司一般会关注房屋产权是否清晰、首付款是否由中介监管和违约金数额约定是否够高三个问题。尤其需要注意的是，现阶段跨行转按揭一般难以实现，而先还贷后交易，跨行贷款自然不是问题。当然，这种方式除了要求中介公司有较高的诚信度外，还要求下家有提前偿贷能力或者下家有足够的首付能力。

由双方协商所有的税费及相关费用,签订协议或合同书,可到中介公司签定居间合同(深圳这边叫代办手续合同)不支付中介信息费,中介只收代办手续费!其它相关费用由买卖双方自付,手续流程如下:
1.签定合同(买方支付卖方定金,可由中介公司托管,中介公司要开托管收据等)
2.双方约定日期到银行或交易中心做"资金监管"(成交价减去定金的全部楼款,此资金由银行或交易中心冻结!)
3.卖方同时办理赎楼手续(提前还清贷款).由按揭银行审批,到出房产证原件!
4.注销抵押登记(因之前卖方之前是按揭的,必需要做的,不然过不了户)
5.过户,双方签定由交易中心或国土局出的现售合同,验身份证原件!国土局或交易中心收完件,出交易房地回执(上面有注明什么时可以拿证).
6.拿证,交相关税费!双方到银行去解冻资金,卖方收到全款,买方拿到房产证!
7.水电物业过户!
解释下为什么要这样做啊:1.如果卖方赎出房产证,买方违约不要了,那就完了!因为拿出来的房产证是做不了第二次抵押的,就算可以就和第一次的贷款性质不一样啦,利息会高出很多!2.不怕买方不买,因为他已经把钱款放到银行的监管帐号啦,谁也不会把自己的钱出来开玩笑的!没有你去和他解冻他是拿不出来的.3.这对你和买方都有很大的保障,不怕中介公司私自动用你的资金,或是中介公司"跑路"!4.交易时应该写所的明细,不要因将要出台的政策影响你们的交易,不要搞得房没卖成,钱又拿不到!
5.最好是做一个口啤好的地产中介公司,代办手续,这样你也可以省省心!

（责任编辑：张小清）