你知道按揭贷款的计算方法吗

按揭贷款事实上是分期付款的一种。例如，你从贷款机构（通常是银行）取得一笔贷款120万元，并与银行约定10年内还清，每月归还一个相等的金额。如果贷款是不计利息的，那很容易计算出每月需要归还的金额，120÷10÷12=1（万元）。当然，那样的话，不多久银行的员工就全部要饿死了，所以贷款一定会有利息费用。就是因为利息因素，按揭贷款的计算就复杂了。关于每月还款的确定，现在一般有两种规则，其一是每个月还款的资金相等（如，1.3万元，其中一部分用于支付利息，其余归还本金）。因为每个月初的本金是递减的（每个月的本金都会因为上个月归还了一部分而减少），所以，尽管都是1.3万元，但其中本金和利息占的比重每个月都在变化；其二是每月归还等额本金（如，1万元）。这样每个月的计息本金也是递减的，因此每月需要支付的利息也不一致，也是递减的。显然这种情况下，每月的还款资金就不相等了。

决定一件按揭贷款事项的因素有：

1. 贷款金额P，这是贷款的初始计息本金；

2. 贷款利率r，注意，这是以年度为单位的利率，每个月计算利息费用所用的利率是该利率的12分子1，即r/12。关于利率的进一步说明放在本文的最后。

3. 贷款期限N，通常以年为单位，而银行出具的还款对账单上所说的“期”数是指“月”数，总期数就是12N；

4. 按揭贷款还款规则，如上述的两个规则，由于第二个规则，即每月归还等额本金的规则比较容易理解，计算每月还款资金也容易，所以这里只介绍第一种规则下按揭贷款的计算方法。

我们目的是：在已知P、r、N的基础上，按照“规则一”计算出每月等额还贷资金A

 A = [P×(r/12)]/{[1+(r/12)]12N－1} + P×(r/12) （6）

举例：

20年期的按揭贷款120万元，年利率5%，也就是P=120万元、r=5%、N=20，计算每月等额月供A。

A = [P×(r/12)]/{[1+(r/12)]12N－1} + P×(r/12)

  = [1200000×(5%/12)]/{[1+(5%/12)]240－1} + 1200000×(5%/12)

  = 7919.45（元）

最后，分析一下利率

通过上面的计算，细心的你也许已经发现按揭贷款的利率不是按年计算，而是按照月计算的，其利息实质是以月度为周期的复利。因此银行给出的利率实际上是一个“名义利率”，实际的年利率要大于它。

我们假设实际利率是R，那么1元钱经过一年时间，其本利和应该是1+R；而按照月度为周期，“名义利率”为r的情况下，1元钱在一年期末的本利合计应该是(1+r/12)12 。因此按揭贷款的实际利率为

R = (1+r/12)12 －1

举例，如果r=5%，那么，实际利率应该是

R = (1+r/12)12 －1 = (1+5%/12)12 －1 = 5.12%

（责任编辑：张小清）