哪些存量房贷不在调整范围内？西藏地区存量房贷利率下调

　　8月31日晚，我国公布的《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通告》（以下简称《通告》）。根据《通告》，借款人有两种方式减轻存量房贷压力：一是申请新贷款置换存量；二是变更存量利率。

　　《通告》第二条确切，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

　　第三条指出，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人亦可向承贷金融机构提出申请，协商变更合同约定的利率水平，变更后的贷款合同利率水平应符合本通告第二条的法规。

　　2019年以来西藏自治区首套房贷利率下限情况表

　　西藏自治区

　　2019 年-至今：西藏一般类商业性贷款利率

　　目前，全国首套商业性个人住房贷款利率下限为：2019年10月至2022年5月为LPR，2022年5月至今为LPR-20个BP。

　　哪些存量房贷不在调整范围内？

　　建行表示，当前执行利率如低于本次首套住房贷款拟调整到的利率水平，则不进行调整。从贷款类型看，住房公积金贷款、组合贷款中的住房公积金贷款，购买商铺等商业用房的贷款，不在本次调整范围内；工行表示，对于组合贷中的商业性个人住房贷款，符合条件的可单独调整利率水平。

　　从调整规则来看，由于LPR定改和住房贷款利率下限调整，规则均确切了三个时间段，即2019年10月7日前发放（且已转换为LPR定价）、2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含）、2022年5月15日（含）至2023年8月31日（含）发放的存量首套个人住房贷款利率下限。

　　从调整方式来看，多家银行均表示将在2023年9月25日起主动进行批量下调，无需客户申请。对于因调整导致首套房认定发生变化而符合相关规则的，或不良贷款归还积欠本息的存量房贷等情况，可以于2023年9月25日起在贷款银行进行申请，后续银行会进行认定，符合后及时调整。调整后均当日生效。

　　由于每位购房者贷款利率不同，因此也会出现贷款利率可能低于所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率下限的情况（尤其是在2022年10月规则调整后，不少城市利率低于全国利率下限LPR-20bp的情况），如果出现，银行不会调整，即不会造成因调整后利率上调至法定下限的情况。

　　此次存量房贷利率的调整，主要针对2023年8月31日前已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款。

　　各大银行通告中特别提及，除原贷款发放时满足房屋所在城市首套房贷利率标准的房贷外，执行“认房不认贷”法规后，又有以下两类具体情形属于此次利率调整范围：

　　1. 房屋购买时家庭在当地没有其他成套住房，但因当地部门采取“认房又认贷”导致该套住房按照二套房贷利率标准办理房贷，现在当地部门执行“认房不认贷”法规的；

　　2. 房屋购买时不是家庭在当地唯一成套住房，但后期通过交易等方式出售了其他成套住房，本住房成为家庭在当地唯一成套住房且当地部门执行“认房不认贷”法规的。

　　但需要注意的是，属于这两类情形的客户，各银行都需由客户向发放贷款的银行主动申请利率调整，并提供相关证明材料。