住房贷款利率是多少？固定利率好还是浮动利率好？(2)

　　在存量房贷定价转换时，购房者面临两个选择：第一，选择固定利率。也就是说，房贷利率与当前利率水平保持不变，以后不管LPR利率怎么变化，购房者房贷利率保持不变。比如，以前房贷利率为基准利率上浮10%，那么选择固定利率后，到期前购房者房贷利率水平维持5.39%不变。

　　第二，选择浮动利率。这意味着，房贷利率将根据LPR变动而变化。假设重新定价周期为1年，此前房贷利率为基准利率上浮10%，2019年12月份，5年期以上LPR为4.8%，那么，加点幅度应为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年，房贷水平不变。从2021年开始，购房者房贷利率为2020年12月31日的5年期LPR+0.59%，此后每年以此类推。

　　还有人问，如果买房早，当时房贷还打折，那该如何计算?假设以前房贷为基准利率上打七折，即房贷利率为3.43%。2020年，购房者房贷利率仍为3.43%，加点幅度应为负的1.37个百分点(3.43%-4.8%=-1.37%)，也就是说，未来房贷利率计算公式变为了LPR-1.37%。

　　两种方式，该如何选择?民生银行首席研究员温彬认为，尽管银行会提供浮动和固定两种贷款报价，但在预期LPR下降的背景下，客户通常会选择浮动利率报价，因为点差已经固定了。如果因经济回升、通胀上行，LPR处于上升周期，则房贷利率也会随之走高，但如果此前选择的是固定利率，则房贷成本不变。

　　东方金诚首席宏观分析师王青认为，2019年8月份以来的LPR报价显示，主要针对居民房贷的5年期以上LPR报价仅下调5个基点，明显低于主要针对企业贷款的1年期LPR报价的下调幅度。王青认为,2020年这一差异化降息模式有望保持。不过总体上看，未来5年期以上LPR报价也将出现小幅下行。