【精彩回顾】中航易商仓储物流REIT投资者交流会：用切实行动与投资人并肩而立

　　12月2日，中航易商仓储物流封闭式基础设施证券投资基金首次公开发售网上投资者交流会在上证路演中心圆满举办。

　　ESR集团董事总经理，业务管理与投资（香港）、公募REITs发行负责人曾瑞华女士、ESR中国区董事总经理兼华东区总经理王帅先生、基金管理人中航基金的不动产投资部总监王雨宸先生、财务顾问招商证券的投资银行委员会固定收益融资部高级经理梅锦涵先生出席了此次路演活动，并与投资者进行实时在线交流。

　　交流会上，出席嘉宾对中航易商仓储物流REIT进行了介绍，展现了发起人ESR集团（易商）的背景实力，以及中航易商仓储物流REIT底层资产的优势。

　　ESR集团（易商）在香港联合交易所有限公司上市（香港联交所股份代号：1821），是亚太区领先的新经济不动产管理公司。其全面一体化的基金管理及开发平台覆盖澳大利亚/新西兰、日本、韩国、大中华地区、东南亚及印度，业务遍及欧洲及美国。截至2024年6月底，ESR集团（易商）总资产管理规模总额1，540亿美元，物业组合建筑面积约5，000万平方米。

　　中航易商仓储物流REIT项目底层资产由易商集团全资持有的富莱德昆山物流园一期、二期、三期3个仓储物流园组成。项目合计建筑面积42.72万平方米，估值总规模为24.35亿元。其中，富莱德昆山物流园三期是中国华东地区第一座四层大跨重载物流仓库，属于地标型高标库项目，代表了易商集团在仓储物流领域的领先性。项目底层资产所在地位于长三角中心的江苏省苏州市昆山市花桥经济开发区。项目的区位优势吸引了众多国内、国际知名品牌入驻，部分主力长期租户定制货架及搭建自动分拣流水线的成本较高，租户稳定性较高。重要现金流提供方租户历史期已完成3至5次续租，最长租约达13年，客户粘性较强。

　　交流中，梅锦涵先生详细解说了基金发行规模和分派率相关内容：本基金于2024年11月29日发布了询价公告，询价区间为2.628元/份至3.200元/份，将于12月6日正式询价，并拟于12月10日发布发售公告。披露根据询价报价情况审慎合理确定的本基金发售价格，最终发行规模将由发售价格和发售总份额共同决定。如按询价区间下限2.628元/份发售，则对应的发行规模约为21亿元，较原先拟募集资金规模24.38亿元下降了13.8%。此时，按预测可供分配金额测算的2024年、2025年净现金流分派率分别为5.23%（年化）和5.42%。

　　在互动交流过程中，出席嘉宾与交流者重点探讨了仓储物流市场发展潜力，以及REIT如何保护投资者的利益。

　　对于投资者关注的如何评估仓储物流市场发展潜力问题，ESR公募REITs发行负责人曾瑞华女士回复，未来几年物流仓储市场仍有较大发展空间，华东核心城市群未来物流仓储物业的新增供给量将不断减少，但是随着存量用地的再开发，标准仓库在华东区域将变得越来越稀缺，同时随着市场下行等因素，卫星城市的仓库凭借着优越的地理位置和更加合理的价格，非常受大型物流企业以及零售企业青睐。这些客户通过把周边分散的业务整合到一个大型的综合物流园，降低人员和设备的投入，同时让运力更加高效合理。这是近几年物流仓储行业租赁的一个趋势。

　　投资者还就REIT如何应对风险和保护投资者的利益进行提问。对此，中航基金不动产投资部总监王雨宸先生回复，对于投资者利益的保障，易商集团已出具《关于目标净运营收入（NOI）补足的承诺及声明函》并在基金《运营管理服务协议》中进行约定：对项目公司2024年、2025年、2026年实际净运营收入与目标净运营净收入（NOI）的差额部分，易商集团及其关联方通过以自持份额分红金额为限进行差额补足，切实有效地保障了投资者权益。易商集团及其关联方拟认购39.37%的基金份额，用切实行动与投资人并肩而立，共同收获中航易商仓储物流REIT的美好未来。

　　对于上述项目NOI保障，曾瑞华女士也在交流中讲解道：NOI是目标净运营净收入，对基金的可供分配金额有重要影响。易商集团承诺补足NOI，是中航易商仓储物流REIT应对项目现金流波动风险的重要风险缓释措施之一，也充分展示了易商集团对本项目的诚意。

　　此次投资者交流会的成功举办进一步增强了投资者对中航易商仓储物流REIT的了解和信心。据此前公告，中航易商仓储物流REIT将在12月6日开启网下询价，中国证监会准予中航易商仓储物流REIT发售的基金份额总额为8亿份，询价区间为2.628-3.200元/份，并于12月13日开始募集。